O IRS e a Habitação

Quando se procede à venda de um imóvel, há lugar à tributação em IRS da mais-valia realizada, apurada do seguinte modo:

Valor da Realização – Valor de Aquisição

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:
•O ano de aquisição;

•O valor de aquisição;

•Encargos com a valorização (relativos a encargos ocorridos nos 5 anos anteriores à venda);

•Despesas relativas à aquisição e à venda;
•O ano da venda;
•O valor da venda.

Comecemos pelo ano de aquisição:

•Se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais-valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo 3);

•Se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;

•Se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2008, aplica-se a seguinte tabela:



(Aguarda-se a divulgação dos coeficientes aplicáveis a 2009)

Exemplo:


Valor da nova casa – 150.000 euros

Valor do empréstimo – 120.000 euros


O fisco só considera como reinvestido o montante até 30.000 euros (150.000 €uros-120.000€uros)


Se que a mais valia foi de 50.000 euros, a diferença entre este valor e os 30.000 euros (20.000 euros) será tributada segundo as regras da categoria G (Mais valias).


No entanto, desde 2002, no caso de reinvestimento, o fisco passou a ter em conta a amortização do empréstimo para compra de imóvel destinado a habitação própria e permanente. Isto, desde que o reinvestimento seja feito na compra, construção de um imóvel ou compra de terreno para construção com o mesmo objectivo.


Por exemplo:


Em 2007:


Valor da casa nova – 150.000 €

Valor do empréstimo – 60.000 €

Valor da casa vendida em 2006 (adquirida em 2002) – 125.000 €

Valor da casa adquirida em 2002 – 100.000 € (recorreu ao crédito à habitação)


Quando vendeu a casa, teve de amortizar 50.000 € junto do banco (valor em dívida na altura). Portanto, temos de deduzir ao valor 125.000 € o valor da amortização, 50.000 €. Logo, o valor de venda corrigido é de 75.000 € (125.000 - 50.000).


Neste caso, o fisco considera como reinvestido um montante até 90.000 €, resultante da diferença entre o valor de compra da nova casa e o montante do crédito pedido. (150.000€ - 60.000€), Não tendo de pagar imposto sobre esta operação.


Se o empréstimo para comprar a nova casa fosse de montante superior, por exemplo, ascendesse a 100.000 €, as contas já seriam diferentes.


Neste caso estaríamos perante um reinvestimento parcial, tendo de se calcular a proporção reinvestida:


Fórmula:


+ Valor aquisição da nova casa

- Valor do crédito pedido

= Valor X


Valor X / [valor de venda -amortização do crédito], ou seja;



[150.000 € - 100.000 €] / [125.000€ - 50.000€] = 0,67


Não tendo em conta eventuais encargos, a mais valia apurada seria no valor de 15.000 € (125.000€ - 100.000 € x 1,10], sendo este último o coeficiente de desvalorização da moeda.


A proporção da mais valia reinvestida seria, então, de 10.050 € (15.000 € x 0,67).

A mais valia sujeita a imposto> 4.950 € (15.000 € - 10.050 €). Como, para calcular o imposto, o fisco só considera metade do ganho, ou seja, 2.475 €, este seria o valor englobado aos restantes rendimentos.


Caso o contribuinte opte por não reinvestir a mais-valias, metade do seu valor será englobada aos restantes rendimentos.



Conforme estabelecido pelos art. 10.º e 43.º do Código do IRS, as mais-valias ou menos-valias resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis – o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias ou menos-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano – são apenas consideradas em 50%. O valor de aquisição é corrigido pela aplicação de um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria do Ministro das Finanças.

A lei prevê que as mais-valias estejam excluídas de tributação no caso do produto da venda ser aplicado novamente para compra de habitação própria permanente se:

• O produto da venda da habitação, deduzido da amortização do eventual empréstimo contraído para a aquisição, for reinvestido na compra da nova habitação no período máximo de 36 meses. Para este efeito, o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando na declaração de rendimentos respeitante ao ano de alienação, o valor que tenciona reinvestir;

• Tiver adquirido nova habitação no período antecedente de 24 meses a contar da data da venda da habitação actual;



Benefícios Fiscais


São dedutíveis à colecta em sede de IRS 30% dos seguintes encargos relacionados com imóveis situados em território português, com o limite de € 586:

• Juros e amortizações de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação permanente do arrendatário. A este regime exceptuam-se as amortizações efectuadas por mobilização de saldo de Conta Poupança-habitação;

• Prestações devidas em resultado de contratos celebrados com cooperativas de habitação ou no âmbito de regime de compras em grupo, para a aquisição de imóveis destinados à habitação própria permanente ou arrendamento para habitação permanente do arrendatário, no que diga respeito a juros e amortizações das respectivas dívidas.

O limite máximo de € 586 é acrescido de 10% no caso de imóveis classificados na categoria A ou A+, de acordo com o certificado energético atribuído nos termos do Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril.

O I.R.S. do senhorio

Todas as rendas de prédios urbanos, rústicos e mistos, efectivamente recebidas ou colocadas à disposição, devem ser comunicadas às finanças e constar dos impressos do IRS que obrigatoriamente tem que entregar.
Por outras palavras: os proprietários de andares de habitação ou de lojas comerciais declaram, no modelo 3 do imposto, os rendimentos provenientes das rendas. Por lei, os senhorios têm de preencher a declaração F do modelo 3 do IRS, relatando os rendimentos recebidos durante o exercício anual. Também os arrendatários têm de indicar o número de contribuinte do senhorio ao preencher os campos referentes às deduções das rendas à colecta.
Os senhorios que fizerem obras de reabilitação nos imóveis arrendados passíveis de actualização da renda aos inquilinos, ao abrigo do novo regime de arrendamento urbano (NRAU), passarão a ser tributados à taxa de 5%, em sede de IRS, e passarão a poder deduzir, até um máximo de 500 euros, 30% dos encargos suportados com as obras.
Proprietários só pagam 5% sobre mais-valias em áreas de reabilitação.
As mais-valias obtidas com as casas localizadas em “áreas de reabilitação urbana”, definidas pelas autarquias, só serão tributadas à taxa de 5% em sede de IRS, sempre que tenham sido alvo de obras de regeneração. A taxa reduzida só é aplicada na primeira venda após a regenerada.

O I.R.S. do Arrendatário

Dedução de Rendas

O inquilino pode deduzir ao seu rendimento líquido anual as rendas que pagou, líquidas de subsídios ou comparticipações oficiais, pelo contrato de arrendamento da sua habitação permanente, desde que esse contrato tenha sido celebrado ao abrigo do R.A.U., ou pagas a título de rendas por contrato de locação financeira relativo a imóveis para habitação própria e permanente efectuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituem amortização de capital.

Renda relativa a habitação própria e permanente ao abrigo do RAU: Anexo H quadro 8 campo 806

Declaração de IRS

Anexo H.

Quadro 7 vai colocar

Código 731 – Juros e a amortizações de dividas de aquisição, construção (…).

Aqui mencionamos os juros pagos quando temos um empréstimo para a casa. Temos de mencionar o NIF da Entidade Gestora e o país correspondente.

Ao preencher este código (731) temos também de preencher os dados do Quadro 8 do campo 814.

Código 732 – Importâncias, liquida de subsídios ou comparticipações oficiais, suportadas a título de renda pelo arrendatário de prédio urbano.

Aqui mencionamos as rendas pagas. Se beneficiou de algum apoio Financeiro (subsidio de renda - RAU, NRAU ou subvenção mensal) tem também de preencher o campo 815.