Avaliação do Imóvel

A primeira avaliação de um prédio urbano cabe ao chefe de finanças, com base na declaração apresentada pelos sujeitos passivos ou em quaisquer elementos de que disponha.
À declaração referida no número anterior deve o sujeito passivo juntar plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela competente câmara municipal ou fotocópias das mesmas autenticadas e, no caso de construções não licenciadas, plantas da sua responsabilidade, com excepção dos prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser efectuada a vistoria dos prédios a avaliar.
Em relação aos terrenos para construção, deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.
A avaliação reporta-se à data do pedido de inscrição ou actualização do prédio na matriz. (Artigo 37º)
A avaliação faz-se tendo em conta, especialmente, o preço de construção, a área, a localização, o conforto e a idade do imóvel. Mais concretamente, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos novos ou cuja avaliação seja efectuada ou pedida após a entrada em vigor das regras de avaliação do Código do IMI.
(Artigo 38º)
Determinação do Valor Patrimonial Tributário.
Vt = Vc x A x C a x C l x Cq x Cv
Vt = valor patrimonial tributário
Vc = valor base dos prédios edificados
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca = coeficiente de afectação
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Cv = coeficiente de vetustez

O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.
O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis. (Artigo 39º)

Portaria n.º 1545/2008
De 31 de Dezembro
Um dos elementos objectivos integrados na fórmula de cálculo do sistema de avaliação de prédios urbanos, a que se referem os artigos 37.º e seguintes do Código do
Imposto Municipal sobre os Imóveis (CIMI) é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), ouvidas as entidades previstas na lei.
Assim:
1.º É fixado em € 487,20 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI, a vigorar no ano de 2009.
2.º A presente portaria aplica -se a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo n.º 1, a que se referem os artigos 13.º e 37.º do CIMI, sejam entregues a partir de1 de Janeiro de 2009.
Vc = 487.20 + 487.20 x 25% = 609.00 € /m2





A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
em que:
Aa representa a área bruta privativa;
Ab representa as áreas brutas dependentes;
Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1.
As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.
A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o
coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.



Habitação
Aa
AB
Ad
Ac
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

Aa representa a área bruta privativa (corresponde a área da habitação)
Ab representa as áreas brutas dependentes (corresponde as áreas dos anexos)
Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação.
Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.






Para os prédios cuja afectação seja a habitação, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes fórmulas. (Artigo 40º A)
Aa + 0,3 Ab
Caj
Fórmulas de ajustamento de áreas
<= 100 1,00 Aa + 0,3 Ab >100-160
0,90
100 × 1,0 + 0,90 ×
×(Aa + 0,3 Ab – 100)
>160-220
0,85
100 × 1,0 + 0,90 ×
× (160 – 100) + 0,85 ×
×(Aa + 0,3 Ab – 160)
> 220
0,80
100 × 1,0 + 0,90 ×
× (160 – 100) + 0,85 ×
× (220 – 160) + 0,80 ×
×(Aa + 0,3 Ab – 220)











O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o seguinte quadro: (Artigo 41º)

Utilização
Coeficientes
Comércio
Serviços
Habitação
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados
Armazéns e actividade industrial
Comércio e serviços em construção tipo industrial
Estacionamento coberto e fechado
Estacionamento coberto e não fechado
Estacionamento não coberto
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade
Arrecadações e arrumos
1,20
1,10
1,00
0,70
0,60
0,80
0,40
0,15
0,08
0,45
0,35




O coeficiente de localização (CL) varia entre 0,4 e 2, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35 e em zonas de elevado valor de mercado imobiliário ser elevado até 3.
Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.
Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração, nomeadamente, as seguintes características:
a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;
c) Serviços de transportes públicos;
d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.


O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que se refere o nº 2 do artigo 45º. (Artigo 42º)

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes: (Artigo 43º)









Tabela I

Prédios urbanos destinados a habitação

Elementos de qualidade e conforto
Coeficientes
Majorativos:
Moradias uni familiares
Localização em condomínio fechado
Garagem individual
Garagem colectiva
Piscina individual
Piscina colectiva
Campos de ténis
Outros equipamentos de lazer
Qualidade construtiva
Localização excepcional
Sistema central de climatização
Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos
Localização e operacionalidade relativas
Minorativos:
Inexistência de cozinha
Inexistência de instalações sanitárias
Inexistência de rede pública ou privada de água
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade
Inexistência de rede pública ou privada de gás
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos
Inexistência de ruas pavimentadas
Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos
Existência de áreas inferiores às regulamentares
Estado deficiente de conservação
Localização e operacionalidade relativas
Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas
Até 0,20
0,20
0,04
0,03
0,06
0,03
0,03
0,04
Até 0,15
Até 0,10
0,03
0,02
Até 0,05
0,10
0,10
0,08
0,10
0,02
0,05
0,03
0,02
0,05
Até 0,05
Até 0,05
0,05






































Tabela II

Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços

Elementos de qualidade e conforto
Coeficientes
Majorativos:
Localização em centro comercial
Localização em edifícios destinados a escritórios
Sistema central de climatização
Qualidade construtiva
Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s)
Localização e operacionalidade relativas
Minorativos:
Inexistência de instalações sanitárias
Inexistência de rede pública ou privada de água
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos
Inexistência de ruas pavimentadas
Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos
Estado deficiente de conservação
Localização e operacionalidade relativas
Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas
0,25
0,10
0,10
Até 0,10
0,03
Até 0,20
0,10
0,08
0,10
0,05
0,03
0,02
Até 0,05
Até 0,10
0,10


Para efeitos de aplicação das tabelas referidas no número anterior:
a) Considera-se cozinha um local onde se encontram instalados equipamentos adequados para a preparação de refeições;
b) Considera-se que são instalações sanitárias os compartimentos do prédio com um mínimo de equipamentos adequados às respectivas funções.

c) Consideram-se também redes públicas de distribuição de água, de electricidade, de gás ou de colectores de esgotos as que, sendo privadas, sirvam um aglomerado urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios urbanos;
d) Consideram-se áreas inferiores às regulamentares as que estejam abaixo dos valores mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);
e) Considera-se condomínio fechado um conjunto de edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia;
f) Considera-se piscina qualquer depósito ou reservatório de água para a prática da natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água;
g) Consideram-se equipamentos de lazer todos os que sirvam para repouso ou para a prática de actividades lúdicas ou desportivas;
h) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais de construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente, nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais;
i) Considera-se haver localização excepcional quando o prédio ou parte do prédio possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que influenciem o respectivo valor de mercado;
j) Considera-se centro comercial o edifício ou parte de edifício com um conjunto arquitectonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos ramos, em número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma unidade operacional, integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja âncora e ou cinemas, zonas de lazer, segurança e parqueamento;
l) Considera-se edifício de escritórios o prédio ou parte de prédio concebido arquitectonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de equipamentos de acesso às novas tecnologias;
m) Considera-se que é deficiente o estado de conservação quando os elementos construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens.

n) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respectivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por características de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção;
o) Considera-se haver utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas, quando o prédio utiliza energia proveniente de fontes renováveis, ou aproveita águas residuais tratadas ou águas pluviais, ou ainda quando foi construído utilizando sistemas solares passivos.
3 - As directrizes para definição da qualidade de construção, localização excepcional, estado deficiente de conservação e localização e operacionalidade relativas são estabelecidas pela CNAPU com base em critérios dotados de objectividade e, sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos adequados.
O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela: (Artigo 44º)




Anos
Coeficiente
de vetustez
Menos de 2
De 2 a 8
De 9 a 15
De 16 a 25
1
0,90
0,85
0,80
De 26 a 40
De 41 a 50
De 51 a 60
Mais de 60
0,75
0,65
0,55
0,40









Nos prédios ampliados as regras estabelecidas no número anterior aplicam -se, respectivamente, de acordo com a idade de cada parte.
(alterado pela Lei nº 64-A/2008, de 31 de Dezembro)

O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.
O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas.
Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em consideração as características referidas no nº 3 do artigo 42º.
O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do nº 4 do artigo 40º. (Artigo 45º)
Nos prédios ampliados as regras estabelecidas no número anterior aplicam -se, respectivamente, de acordo com a idade de cada parte.
(alterado pela Lei nº 64-A/2008, de 31 de Dezembro)
Imóveis já existentes

Para os prédios já existentes e inscritos na matriz não se aplica o novo regime, operando-se uma actualização com base em coeficientes de desvalorização da moeda, ajustados pela variação territorial dos preços dos mercados imobiliários nas diferentes zonas do país. Isto é, a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, destinados a habitação, comércio, indústria e serviços, já inscritos na matriz anteriormente à entrada em vigor do Código do IMI, é efectuada mediante aplicação de coeficientes de actualização fixados em Portaria (em 2007 foi aplicada a Portaria 429/2006, de 03 de Maio).
Esta actualização será efectuada de 3 em 3 anos até à avaliação geral de todos os prédios de acordo com as regras do IMI, que deverá ocorrer até 2013. Assim, no ano de 2007, com referência ao ano de 2006, esse valor foi actualizado pelo factor 1,03 (75% x 1,04).
Caso o contribuinte não concorde com o VPT fixado pela AF, pode reclamar e será efectuada uma avaliação concreta do prédio (conforme referido na notificação de avaliação.
Para fazer a avaliação da sua própria Habitação pode consultar o seguinte portal das Finanças para ter acesso a este portal clique aqui.
http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp